fbpx

שכירות משנה או השכרת משנה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

שכירות משנה או השכרת משנה

 

בהקשר של שכירות משנה או השכרת משנה של דירה, נתחיל עם שלוש הגדרות:

  1. בעל הדירה הוא המשכיר הראשי והיזם מקבל ממנו זכות להשכרת משנה.
  2. היזם שוכר את הדירה מבעל הדירה ומשכיר את הדירה לשוכר (דייר) בשכירות משנה.
  3. לשוכר אין קשר ישיר עם בעל הדירה. לשוכר יש קשר רק עם היזם (משכיר המשנה).

 

בשכירות משנה או בהשכרת משנה, היזם מאתר בעל דירה אשר מוכן להשכיר לו את הדירה לטווח ארוך, כך שהיזם יהפוך להיות משכיר המשנה. היזם ישפץ ויסדר את הדירה על חשבונו וישכיר אותה לשוכר בשכירות משנה.

בדרך כלל היזם ישכור את הדירה מבעל הדירה לתקופה ארוכה של 5 שנים לפחות וישכיר את הדירה לשוכר משנה לתקופה של שנה לפחות.

יש יזמים שמשכירים את הדירה לתקופות קצרות, כגון לתיירים או לצעירים שמחפשים דירות לתקופות ביניים. במקרה של השכרה לתקופה קצרה – הדירה תהיה מאובזרת ומרוהטת לגמרי.

במקרה של השכרה לטווח של שנה, אפשר גם להשכיר דירה ריקה (במידה ולשוכר יש ריהוט ומכשירי חשמל משלו). גם לסטודנטים רצוי להשכיר מרוהט (מיטה, ארון) ומאובזר (מקרר, מכונת כביסה).

 

בסוג כזה של עסקה, בדרך כלל נדרשות מספר שיחות טלפון ופגישות בין היזם לבעלי הדירה.

האתגר הוא לייצר פגישה עם בעלי הדירה ולהסביר להם בהדרגה על איזו עסקה מדובר.

אתם כיזמים צריכים לסדר את הדירה כך שתמיד יהיו בה שוכרים.

 

שכירות משנה או השכרת משנה

 

האתגר הגדול בשכירות משנה או השכרת משנה של דירות, הוא למצוא בעל דירה שיסכים ל:

  1. להשכיר את הדירה לטווח של 5-8 שנים בחוזה מראש.
  2. לאפשר לשוכר (היזם) להשכיר את הדירה בהשכרת משנה לשוכר אחר.

 

בדרך כלל מדובר בבעלי דירות אשר מצד אחד לא רוצים למכור את הדירה ומצד שני לא רוצים לשפץ אותה ולהתעסק עם ניהול ההשכרה שלה. היזם משקיע מכיסו סכום שנע בין אלפים לבין עשרות אלפים בהכנת הדירה להשכרה. לעתים הדירות האלו נראות מבחוץ כמו דירות נטושות (תריסים סגורים, תריסים שבורים, יונים נכנסים ויוצאים מהדירה, דלת כניסה לדירה מאובקת ומלוכלכת, מפסקי חשמל במצב תחתון בלוח החשמל, תיבת דואר מלאה בפרסומות, שעון המים בחצר לא זז במשך תקופה ועוד). מי שיסתובב בשטח יוכל לקבל מידע משכנים, המוכר במכולת וכו'.

חלק מהדירות האלו הן דירות שמפורסמות להשכרה הרבה זמן ושהמצב הפיזי שלהן לא טוב – ארון מטבח מתפורר, כיור רחצה שבור ושחור וכו'. לעתים אפילו תידרש השקעה של 100,000 ₪, אולם במקרה כזה אתם כיזמים תשלמו לבעלי הדירה דמי שכירות ממש נמוכים.

 

דוגמא לעסקה:

  1. שני יורשים מבוגרים מחזיקים דירה ישנה סגורה כבר שנתיים.
  2. הם גרים רחוק מהנכס ולא רוצים למכור את הדירה, מסיבות שלהם.
  3. הדירה זקוקה לשיפוץ בגובה 50,000 ₪ על מנת להיות ראויה להשכרה.
  4. תקופת ההשכרה ליזם תעמוד על 5 שנים (60 חודשים).
  5. עלות השיפוץ פלוס הזמן פלוס המימון שווים 60,000 ₪ – כלומר ממוצע של 1,000 ₪ לחודש.
  6. היזם רוצה להרוויח 1,000 ₪ לחודש.
  7. לכן היזם ישכור את הדירה מבעלי הדירה ב 2,000 ₪ פחות ממה שהוא ישכיר אותה לשוכר.

 

שכירות משנה או השכרת משנה – השוכר הופך למשכיר

 

לעניין שכירות משנה או השכרת משנה של דירה, שחר בן 28 (תלמיד שלנו בקורס) איתר דירה ישנה ושכר אותה מבעלי הדירה ב 2,000 ₪ בחודש, מראש למשך 5 שנים. בעל הדירה מתכנן "להחזיק את הדירה בשביל הנכדים" ולא למכור אותה. שחר הכין אותה להשכרה והשכיר אותה ב 4,000 ₪ בחודש. הרווח שלו, לאחר ניכוי הוצאות השיפוץ, יעמוד על 1,000 ₪ נטו בחודש.

זאת עסקת השכרת המשנה הראשונה שלו ובמידה ויהיו לו 5 דירות כאלו, תהיה לו הכנסה חודשית של 5,000 ₪ בחודש.

יש יזמים שעברו להשכרת משנה של וילות, שם השיפוץ יקר יותר אבל גם הרווח גבוה יותר.

 

במידה ותנהלו עסק של השקעות בנדל"ן ויזמות השכרת משנה (תלוי במספר הנכסים והיקף ההכנסות), כל ההוצאות יהיו מוכרות במס.

במידה ותעשו עד שתי עסקאות השכרת משנה ודמי השכירות החודשיים המצטברים יהיו פחות מ 5,100 ₪, ההכנסה תהיה פטורה ממס (בעניין זה תמיד חובה להתייעץ מראש עם יועץ מס או רואה חשבון).

 

כמובן שאם תשכרו את הדירה ב 1,500 במקום 2,000 ₪, הרווח שלכם יעלה. כמו כן, אם תשכרו ב 2,000, תשפצו ותשכירו ב 4,500 – שוב הרווח שלכם יעלה.

 

הרווח הגבוה בהשכרת משנה נמצא בתשואה על הכסף המושקע:

  1. היזם (משכיר המשנה) לא קונה את הדירה.
  2. היזם לא משלם מס רכישה ולא מס שבח.
  3. אם היזם משקיע בממוצע בשיפוץ 1,000 ₪ בחודש ומקבל רווח של 1,000 ₪ בחודש – התשואה שלו על הכסף עומדת על 100%!!

 

החיסרון – היזם לא נהנה מעליית הערך של הנכס או מהתחדשות עירונית במידה ותהיה בנכס.

 

חשוב – להיפגש עם בעל הדירה פנים מול פנים ולא להציע לו את ההצעה בטלפון. קודם צריך להרגיש שבעל הדירה פתוח להשכיר אותה ורק לאחר מכן להתקדם בשלבים ולהסביר לו את מהות העסקה.

בשלב ראשון אתם כיזמים תגידו שאתם רוצים לשכור לטווח ארוך. לאחר מכן תגידו שאתם רוצים לשפץ אותה ורק בסוף תדברו על הוספת סעיף בהסכם השכירות שיאפשר לכם להשכיר את הדירה בשכירות משנה לצד ג'.

 

יש הרבה היבטים נוספים בהשכרת נכס בשכירות משנה, כגון:

  1. מה קורה אם בעל הדירה רוצה לקבל את הדירה בחזרה לפני תום החוזה – בעל הדירה יפצה את היזם גם על החלק היחסי של השיפוץ וגם על הפסד ההכנסה העתידית.
  2. ביטוח – מי משלם על פוליסת הביטוח של הדירה – בעל הדירה (מבנה), היזם (צד ג'), השוכר (תכולה)?
  3. האם היזם ישלם לבעל הדירה דמי שכירות מיום חתימת ההסכם מולו או מיום סיום שיפוץ הדירה?
  4. חוזה שכירות משנה שונה מחוזה רגיל של השכרת דירה.
  5. האם הגעתם לבעל דירה שהציע את הדירה למכירה והובלתם אותו להשכיר אותה או שפניתם לבעל דירה שפרסם אותה מלכתחילה להשכרה?
  6. האם הגעתם לבעל דירה נטושה וניסיתם לשכנע אותו להשכיר אותה או שפניתם לבעל דירה שמראש תכנן להשכיר אותה (אבל שלא רוצה לשפץ אותה)?
  7. באיזה מרחק מהבית כדאי לחפש נכסים לעניין ניהול השיפוץ וההשכרה?
  8. האם היזם משלם על השיפוץ מכסף שנמצא אצלו בכיס או מהלוואות?
  9. מי משלם על הוצאות תחזוקת הבניין – זיפות הגג, תיקוני ביוב בחצר?
  10. האם אתם רוצים לעשות עסקה אחת של השכרת משנה או לבנות סוג של עסק אשר יכול לייצר לכם הכנסה חודשית שוטפת.

 

לפרטים נוספים על חבילת השקעות הנדל"ןלחצו כאן

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרי נדל"ן נוספים לקריאה

זקוקים לעזרה?

לקוחות קיימים וחדשים מוזמנים לפנות אלינו בכל נושא.
מלאו את הפרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם.

כניסת מנויים