שאלות ותשובות נפוצות

תשובה: במסגרת התקציב שלך אנו ממליצים לחפש דירה להשקעה במרחק של עד שעה וחצי נסיעה מהבית שלך. במהלך איתור דירות פוטנציאליות להשקעה, יהיה עליך לנסוע מספר פעמים לעיר בה אתה מתמקד ולכן המרחק צריך להיות כזה שלא תתעצל לנסוע שוב ושוב ולראות לפחות 10-12 דירות. גם לאחר קניית הדירה רצוי שתיסע בעצמך להציג אותה לשוכרים פוטנציאליים, על מנת שתתרשם מהם במו עיניך. אולם, אנו לא שוללים רכישת דירה להשקעה במרחק של 2-3 שעות נסיעה מהבית שלך, כל עוד אתה סומך על מישהו הן לצורך רכישת הדירה והן לצורך ניהול השכרתה.

תשובה: מעבר לפוטנציאל לעליית ערך, את סוג הדירה להשקעה יש להתאים לקהל השוכרים בסביבת הנכס. באזור של צעירים נחפש דירות 1-3 חדרים, ובאזור של משפחות נחפש דירות 3-4 חדרים. כאשר קהל השוכרים באזור הם אנשים מבוגרים (יש הרבה שכונות בישראל בהן עולים וותיקים מרוסיה שוכרים דירות) כדאי להתמקד בדירות קטנות בקומות נמוכות. למשל בשכונות מסוימות בחיפה ובקריות. במקרה הזה הדירה הכי מבוקשת להשכרה תהיה דירת שני חדרים בקומת קרקע או בקומה ראשונה.

תשובה: בהנחה שהתקציב שלנו מאפשר קניה של דירה קטנה בשכונה יותר טובה או של דירה יותר גדולה בשכונה פחות טובה, באותו מחיר ועם אותם מאפיינים של קומה ומצב פיזי, אנו צריכים לבדוק עם עצמנו לאיזה סוג של שוכרים האופי שלנו יותר מתאים. בשכונות היותר טובות קהל השוכרים יותר נורמאטיבי ובשכונות היותר חלשות קהל השוכרים יותר "מחוספס".
אם המטרה שלנו היא להשכיר את הדירה "בשקט" אז שכונה יותר חזקה תתאים לנו יותר, אולם אם המטרה שלנו היא פוטנציאל לעליית ערך בעתיד הרחוק, אז במקרה כזה עלינו לבדוק את הסיכוי להתפתחויות החיוביות דווקא בשכונות החלשות.

תשובה: באופן כללי משקיעי נדל"ן מחזיקים בדירות השקעה לשלוש תקופות:

  1. לתקופה של עד שנתיים  – עסקת אקזיט של קניה, שיפוץ ומכירה ברווח מהיר.
  2. השכרת הדירה לתקופה של עד 10 שנים, כאשר מכירת הדירה תתבצע כאשר נוצרת הזדמנות למכירה ברווח או כאשר המשקיע מוצא אזור אחר להשקעה והוא זקוק לכסף.
  3. תקופה של 10 שנים ויותר – למשקיע אין סיבה למכור את הדירה מכיוון שעם השנים ערכה עולה ובנוסף הוא מקבל דמי שכירות. כל עוד למשקיע אין "טראומה" מהשכרת הדירה (שוכרים בעייתיים) הוא ימשיך להחזיק בה וליהנות מתשואה מצטברת המשקפת הן את ההכנסה מדמי השכירות והן את העלייה בשווי הדירה.

תשובה: אנו נחלק את התשובה לשתי קבוצות של זוויות ראייה:

  1. היבטים שאין לנו השפעה לגביהם, כמו גובה הריבית במשק, שיעור הילודה בארץ, מיסוי על משקיעים ועוד.
  2. היבטים שאנו יכולים לבחור בהם במידה ונערוך סקר שוק מעמיק כולל פוטנציאל עתידי.

למשל, במהלך איתור וסינון אזורי השקעה עלינו לחפש קרבה לאמצעי תחבורה (רכבת כבדה, רכבת קלה, כבישים ראשיים), מגוון אפשרויות תעסוקה באזור, מוסדות חינוך לילדים ומוסדות השכלה גבוהה, אזורי מסחר וכן אפשרויות בילוי ופנאי. מן הסתם ככל שנחפש בקרבת עיר יותר גדולה, כך יעלו מספר הקריטריונים החיוביים באזור. כמו כן, לאורך מדינת ישראל יש את חופי הים התיכון ואנו מאמינים שבראיה לטווח ארוך אזורים קרובים לים ייהנו מביקוש חזק יותר. 

תשובה: על מנת לענות על שאלה זאת, עלינו לבחון מספר היבטים:

  1. ברמה הארצית – כל עוד קצב גידול האוכלוסייה יוביל לכך שהביקוש לדירות יגבר על ההיצע הקיים בשוק, מחירי הדירות (בראיה של שבעה עשורים אחורה) ימשיכו לעלות גם בעתיד.
  2. ברמה המקומית – ישנם אזורים בהם מחירי הדירות יעלו בטווח הקצר, ישנם אזורים בהם מחירי הדירות יתייצבו בטווח הקצר וישנם אזורים בהם מחירי הדירות ירדו בטווח הקצר. לדעתנו מחירי הדירות ימשיכו לעלות סביב התחנות של קווי הרכבת הקלה במטרופולין תל אביב, לעומת מצב של ירידות מחירים באזורים מרוחקים בהם ישנה בנייה חדשה בהיקפים גדולים ביחס לביקוש בסביבה (למשל חריש, בה יש בניה מאסיבית מצד אחד ואפשרויות תעסוקה, נגישות תחבורתית ובילוי מעטות מצד שני).

תשובה: יוקר המחיה הגבוה והעלייה בתוחלת החיים עלולים לגרום לעוני בזיקנה למי שלא יקנה דירה בישראל. אתם ממש לא רוצים להגיע למצב בו תצטרכו לשלם דמי שכירות בגיל 80 מהקצבה החודשית.

אם תקנו דירה היום, דמי השכירות שתקבלו ישלמו את החזרי המשכנתא כך שבגיל מבוגר תהיה לכם דירה ללא חובות.

כמו כן, מדינת ישראל היא מדינת היהודים ותמיד יהיה ביקוש לדירות בישראל, הן מצד תושבי ישראל והן מצד יהודים תושבי חוץ (בכל שנה מגיעים עשרות אלפי עולים חדשים לישראל).

לגבי הדור הצעיר – התחזית מדברת על כך שצעירים יתחתנו בגיל מאוחר יותר וכן שיהיה להם קשה "לשרוד" נישואים לאורך עשרות שנים. הרווקות המאוחרת ושיעור הגירושין הצפוי בעתיד, יגדילו עוד יותר את הביקוש לדירות קטנות. היות ובונים היום בעיקר דירות חדשות בנות 4-5 חדרים, מחירי הדירות הקטנות של 1-3 חדרים יעלו ככל שיגבר הביקוש מצד סינגלים לסוג זה של דירות.