fbpx

צ'ק ליסט ברכישת דירה להשקעה

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

צ'ק ליסט ברכישת דירה להשקעה

 

משקיעים מתחילים מעדיפים לצאת לדרך עם צ'ק ליסט ברכישת דירה להשקעה הכולל 25 שלבים בסיסיים, החל מהרגע שבו מקבלים החלטה לצאת לדרך ועד לשלב שבו הדירה מושכרת והצ'קים של דמי השכירות נכנסים לחשבון הבנק שלכם.

כאן תוכלו לראות את ראשי הפרקים של צ'ק ליסט בקניית דירה להשקעה:

 

  1. תקציב– כמה הון עצמי יש לנו, האם יש צורך בהגדלת ההון העצמי, מספר דרכים להגדלת ההון העצמי, קבלת אישור עקרוני למשכנתא, תכנון מראש של העלויות הנלוות לעסקה.

 

  1. בחירת אזור השקעה– בהתאם לתקציב, היכן יהיה לנו נוח לנהל את ההשכרה לאורך השנים. להתחיל עם 2-3 אזורים בארץ ואז להחליט לאיזה אזור אנו יותר מתחברים. בחירת אזור עם פוטנציאל להתפתחות חיובית, שיקולי התחדשות עירונית, תחבורה ועוד.

 

  1. בחירת עיר באזור– הקריטריונים שאנחנו מחפשים בעיר, פוטנציאל התפתחות העיר, סוגי האוכלוסיות בעיר, היבטי תעסוקה, האם צפוי שיפור בתחבורה, איך מבלים בזמן הפנוי, מוסדות להשכלה גבוהה, קרבה לים, בית חולים, רכבת, כבישים מהירים ועוד.
  2. בדיקת שכונות– בכל שכונה נבצע שני סקרי שוק: שוק השכירות ושוק הדירות למכירה.

 

  1. הבנת רחובות השכונה– באיזה רחובות השוכרים יותר יעדיפו לגור, איזה חלק של הרחוב יותר מבוקש ומדוע. נגישות לתחבורה ציבורית, לסופרמרקט וכו'.

 

  1. הכנת טבלאות– עריכת טבלאות של הדירות שמפורסמות להשכרה ולמכירה בשכונות, בלוחות באינטרנט, שלטים על מרפסות ועוד. מעקב שבועי אחר כל דירה, ניתוח הביקוש וההיצע. מעקב אחרי שינויים במחירים והסרת מודעות. הבנה מפורטת מדוע עבור דירה מסוימת מבקשים מחיר שונה מאשר דירה אחרת.

 

  1. התמקדות– לאחר סינון נוסף נתמקד לכל היותר בשתי שכונות. מעבר לביקורים בשטח, נחפש כל מידע אפשרי ברשת – גוגל, אתרי העיריות, מדלן, יד 2, מפות וכו'.

 

  1. ביקורים בדירות מעניינות– ביקורים בלפחות 10 דירות לקנייה ולפחות 5 דירות להשכרה. אם למשל התקציב שלנו בשכונה מאפשר רכישה של דירות 2.5-3 חדרים, אז עלינו להכיר את כל הדירות האלו שנמצאות למכירה באותו רגע נתון.

 

  1. עוד סינון– כעת עלינו לבחור 3-4 דירות פוטנציאליות לקנייה ולבחון כל דירה מבחינת המאפיינים שלה. נערוך טבלת השוואה של כל המאפיינים. נסתכל גם על צד השיפוץ וההשכרה של הדירות. האם לכל הדירות אותו קהל שוכרים?

 

  1. מי הם המוכרים– האם המוכרים גרים בדירה, האם הדירה ריקה, האם הדירה מושכרת, מדוע בעל הדירה מוכר, כמה דירות נוספות סמוכות יש למכירה, האם המוכר משקיע, האם המוכר חייב למכור, מתי המוכר רכש את הדירה, כיצד המוכר קבע את מחיר הדירה, האם המתווך משפיע על המוכר משיקולים של עמלה ועוד. כל פיסת מידע תעזור לנו במו"מ.

 

  1. תכנון השיפוץ– האם הדירה דורשת שיפוץ, מה היקף השיפוץ הנדרש, בכמה השיפוץ ישפר את תשואת ההשכרה, מי קהל השוכרים בלי או עם שיפוץ, כיצד נממן את השיפוץ, האם כדאי לשפץ, מה טווח הזמן שבו נרצה להחזיק בדירה ועוד. לעתים צריך רק לסדר ולצבוע את הדירה, ללא שיפוץ.

 

  1. בדיקות לפני חוזה– בשלב זה נבצע בדיקה משפטית (על ידי עורך דין מטעמנו) ותכנונית (האם מבנה מסוכן, האם קיימות חריגות בנייה וכו'). האם קיימת מניעה לקבל משכנתא על הדירה? יש קונים שמבצעים שמאות לפני קנייה.

 

  1. התחדשות עירונית– חיפוש כל מידע אפשרי על סיכוי לפינוי-בינוי או תמ"א 38 בבניינים. לעתים המוכרים יבקשו מחיר גבוה עקב "דיבורים" על התחדשות עירונית באזור. עליכם לבדוק עד כמה זה מציאותי ומה לוחות הזמנים הריאליים לתוכנית כזאת. הסבירו למוכר שהוא מגלם במחיר המבוקש את הריסת הבניין כאילו יקרה מחר, אולם זה תהליך שיכול לקחת גם 10-15 שנים.

 

  1. ניהול מו"מ– לאחר המשך סינון נישאר עם 2 דירות ונתחיל לנהל (במקביל) מו"מ עם המוכרים. המו"מ יהיו בעל פה ולא נחתום על זיכרון דברים.

 

  1. התמקדות בדירה אחת– כעת נתמקד רק בדירה אחת ונגיע עם המוכרים לסיכום. קביעת מחיר הדירה, תנאי התשלום, מה נשאר בדירה וכלול במחיר (ארונות, מזגנים, מכשירי חשמל וכו') ומועד מסירת החזקה (המפתח).

 

  1. טיוטת חוזה– עורכי הדין של המוכר והקונה יחליפו ביניהם הערות, עד שיוסכם על נוסח סופי להסכם המכר.

 

  1. חתימה– במעמד חתימת הסכם המכר במשרד עורך הדין של המוכר, תעבירו למוכר את התשלום הראשון. לכן עליכם להיות מוכנים מראש עם הכסף אצלכם בבנק.

 

  1. תשלומים על פי החוזה– מיד לאחר חתימת הסכם המכר עליכם לפעול לקבלת המשכנתא, לצורך ביצוע התשלומים למוכר בהתאם למועדי התשלומים. שמאי (המוכר על ידי הבנק למשכנתאות) יגיע לראות את הדירה לביצוע שמאות (במידה ולא נערכה שמאות לפני הקנייה).

 

  1. תשלום אחרון– עם ביצוע התשלום האחרון למוכר, אתם מקבלים את מפתח הדירה (מסירת החזקה). מזל טוב על העברת הבעלות על שמכם. אל תשכחו לרכוש פוליסת ביטוח לדירה.

 

  1. הכנת הדירה להשכרה ראשונה– ניקיון, פינוי חפצים לא רצויים שהמוכרים השאירו, צביעת קירות, ביצוע שיפוץ קטן, בינוני או מקיף. התאימו את היקף וסוג השיפוץ לקהל השוכרים ולגובה דמי השכירות.

 

  1. פרסום הדירה להשכרה– היכן לפרסם ומה לכתוב בפרסום. הצגת הדירה לשוכרים פוטנציאליים, בדיקת השוכרים, סינון שוכרים, בחירת שוכר, הסכמה על נוסח הסכם שכירות.

 

  1. חוזה שכירות– חתימה על הסכם השכירות (השוכרים והערבים), קבלת שיקים ובטחונות.

 

  1. מסירת מפתח לשוכר– לרוב מסירת המפתח מספר ימים לאחר חתימת החוזה עם השוכרים. קריאת מוני מים, חשמל, גז, העברת התשלומים (כולל ארנונה) על שם השוכרים ברשויות.

 

  1. ניהול שוטף של ההשכרה– תחזוקת הדירה, תיקון קלקולים, תחזוקת הבניין (זיפות גג, סתימות ביוב וכו'). שמירה על קשר רציף מול השוכרים וועד הבניין.

 

  1. סיום תקופת השכירות– האם השוכרים מממשים את האופציה לשנה נוספת וממשיכים לגור בדירה, האם השוכרים עוזבים ואם כן אז טיפול בפינוי הדירה, צביעתה לפי הצורך וחזרה על תהליך ההשכרה.

 

צ'ק ליסט בקניית דירה להשקעה

אלה היו הנקודות העקרוניות בתהליך רכישת דירה להשקעה, עליהן אנו מרחיבים גם בקורס הנדל"ן וגם במאמרים המקצועיים המשולבים בחבילת הנדל"ן המעשית שלנו. הצ'ק ליסט ברכישת דירה להשקעה הינו בעל ערך רב למשקיעים מתחילים, על מנת לחסוך טעויות בתהליך ובחקר השוק.

חבילת הנדל"ן המורחבת נמכרת במחיר סמלי של 660 ₪ בלבד ואינה מוגבלת בזמן, כלומר ברגע שתרכשו את החבילה תוכלו ללמוד לעומק היכן וכיצד לרכוש דירה להשקעה בישראל.

ברכישת חבילת הנדל"ן, כל הידע יהיה זמין ונגיש לכם בטלפון ובמחשב שלכם ללא הגבלת זמן.

 

לפרטים נוספים על חבילת השקעות הנדל"ןלחצו כאן

 

 

 

 

 

 

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרי נדל"ן נוספים לקריאה

זקוקים לעזרה?

לקוחות קיימים וחדשים מוזמנים לפנות אלינו בכל נושא.
מלאו את הפרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם.

כניסת מנויים