fbpx

השפעות העלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

השפעות העלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן

 

ביום 28/11/2021 מס הרכישה על רוכשי דירה שניה ויותר (לא דירה ראשונה יחידה) עלה מ 5% ל 8% ובמאמר קצר זה ננתח את השפעות העלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן. במאמר זה כאשר נכתב הביטוי "משקיעי נדל"ן", הכוונה היא למי שכבר יש ברשותו דירה אחת (או יותר) והוא מתכנן לקנות דירה נוספת. לעניין גובה מס הרכישה על משקיעי הנדל"ן – עד לסכום של 5,348,565 ₪ מס הרכישה החדש יעמוד על 8% (מהשקל הראשון) ומעל לסכום זה גובה המס יהיה 10%. מדובר על הוראת שעה לתקופה של 3 שנים.

 

נתחיל.

בין יתר ההשפעות של העלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן יהיו שתי ההשלכות הבאות:

  1. מעבר של משקיעי נדל"ן לרכישת נכסים בחו"ל ולהשקעה בשוק ההון.
  2. צמצום כמות משקיעי הנדל"ן שירכשו דירות להשקעה בישראל.

ניתן לומר שהעלאת מס הרכישה תגרום לכך שיהיו פחות דירות להשכרה בשוק המקומי. המשמעות היא שמחירי השכירות יעלו מכיוון שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול ורבים זקוקים לקורת גג בשכירות – סטודנטים, רווקים, זוגות צעירים, משפחות, מתגרשים, עולים ותיקים, עולים חדשים ועוד.

 

לכן תהיו אתם אלה שיקנו וייהנו מגידול הביקוש לשכירות. מאז קום המדינה שוק הנדל"ן לא אכזב את המשקיעים. תנו לאחרים "להיבהל" ולעשות טעויות ותהיו אתם המרוויחים. צמצום כמות הדירות להשכרה ייטיב עם מי שכן יקנה דירה להשקעה.

במידה ובעקבות העלאת שיעור מס הרכישה ב 3% כמות רכישות משקיעי הנדל"ן תפחת, אתם כמשקיעים שבכל זאת יחליטו לקנות, תהנו מהעלייה לביקוש לשכירות כתוצאה מקיטון במספר הדירות להשכרה – בזמן שהגידול באוכלוסייה יימשך בקצב של 170,000 נפש נטו (בניכוי נפטרים) בשנה.

 

איך עוד תשפיע העלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן ועל משקיעי הנדל"ן?

 

לענין תוצאות והשלכות העלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן, עלינו להביט על שני קצוות סוגי משקיעי נדל"ן:

  1. אלה אשר מחפשים נכסים זולים בפריפריה – בשביל חלק מהם כל 10,000 ₪ זה הרבה כסף. יכול להיות שהיצע הדירות להשכרה בפריפריה יקטן עקב פחות עסקאות, כך שמי שיקנה דירה להשקעה ירוויח.
  2. עשירים שקונים דירות להשקעה במיליונים בתל אביב – עוד 100,000 ₪ לא יגרמו להם לצאת מהשוק.

 

אבל יש גם צד שני למטבע:

  1. בפריפריה ההפרש של 3% אינו משמעותי (פער של 18,000 על דירה של 600,000), כך שאולי נראה דווקא יותר משקיעים באזורים המרוחקים והזולים בארץ.
  2. בדירת השקעה של 3 מיליון בתל אביב, פער של 3% יעמוד על 90,000 ₪ – מכאן שאולי נראה מעבר של משקיעים מתל אביב לערים כמו גבעתיים ורמת גן, שם ניתן למצוא את אותה הדירה במאות אלפי שקלים פחות.

 

מכאן שיכול להיות שהעלאת מס הרכישה ל 8% תשפיע יותר על שוק הדירות הזולות בפריפריה. אם תדעו איך להשתמש בכך, זה יכול להיות יתרון עבורכם – תורידו במחיר העסקה במו"מ מול המוכרים ותשכירו במחיר גבוה יותר לשוכרים.

עוד היבט שיגרום לכם להרוויח – משקיע נדל"ן אשר ירכוש דירה להשקעה נניח בסכום של 800,000 ₪, ישלם מס רכישה של 64,000 ₪ (במקום 40,000 ₪), אולם שווי הדירה יעלה די מהר ב 24,000 ₪ ודמי השכירות באזור יעלו גם הם (התשואה למשקיע לא תפחת). מכאן, שמי שיפסיד יהיו שוכרי הדירות ולא המשקיעים.

 

עוד נקודת מבט לטובת משקיע נדל"ן שיקנה דירה להשקעה – פחות משקיעים (אלה שייבהלו מהעלאת מס הרכישה ולא יקנו) זה אומר שיזמים יבנו פחות דירות חדשות. התוצאה תהיה מחסור בהיצע שיפגוש בעתיד ביקוש חזק (האוכלוסייה תגדל) ואז נראה עוד עלייה במחירי הדירות, ממנה ייהנו המשקיעים שיקנו דירות להשקעה.

בסופו של דבר משקיעי הנדל"ן הם אלה המספקים פתרונות דיור בשכירות לאוכלוסיות שאינן רוצות או אינן יכולות לקנות דירה למגוריהן.

 

האם העלאת מס הרכישה תשפיע על שוק הנדל"ן?

 

כאמור אחת ההשפעות של העלאת מס הרכישה על שוק הנדל"ן תהיה התוצאה שיהיו פחות קונים בשוק וזה אומר שמוכרי דירות יצטרכו להתגמש בניהול המו"מ, במידה ופחות משקיעי נדל"ן פוטנציאליים יגיעו לראות את הדירות למכירה.

במידה ואתם מאמינים שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בישראל עקב המשך צמיחת המדינה והגידול באוכלוסייה, 30,000 ₪ (3%) הפרש במס הרכישה על דירה של 1,000,000 ₪ (נניח שהדירה פורסמה למכירה ב 1,050,000 ש"ח), לא אמורים לגרום לכם לוותר על ההשקעה. יותר מכך, תוכלו לנהל מו"מ יותר קשוח מול המוכר ולהוריד עוד את המחיר נניח ל 985,000 ₪, כך שתספגו רק את חצי העלאת המס.

 

העלאת שיעור מס הרכישה ב 3% תתגלגל לעליה במחיר הדירות והעליות במחירי הדירות יתגלגלו לעליות במחירי השכירות.

בנוסף לכך גם נראה משקיעים שירכשו את הדירות על שם הילדים שלהם (מעל גיל 18) כדירה יחידה, על מנת להתחמק ממס הרכישה המוגדל.

 

לסיכום – האוכלוסייה בישראל גדלה בקצב מהיר ולכן בראייה של 10-15 שנים קדימה, אם תשלמו כעת עוד 3% במס הרכישה זה לא משמעותי וזה לא מה שיבלום אתכם מלהיכנס לשוק הנדל"ן ולהנות מעליות הערך העתידיות.

ישנו ביקוש קשיח למגורים ודירה היא עוגן כלכלי יציב.

תמיד תסתכלו על הטווח הארוך ועל הרווח שיצמח לכם מכך, במיוחד אם בעתיד ייסלל כביש חדש, תיפתח תחנת רכבת חדשה בסביבה או שהבניין הישן שלכם יעבור פינוי-בינוי.

 

לפרטים נוספים על חבילת השקעות הנדל"ןלחצו כאן

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email

מאמרי נדל"ן נוספים לקריאה

זקוקים לעזרה?

לקוחות קיימים וחדשים מוזמנים לפנות אלינו בכל נושא.
מלאו את הפרטים ואנו נחזור אליכם בהקדם.

כניסת מנויים